Vous êtes propriétaire d'un appartement locatif ou d'une maison familiale, et vous souhaitez le transmettre à vos enfants de votre vivant, tout en continuant à percevoir les loyers ou à y habiter. Ce dilemme, fréquent chez les parents soucieux de préparer leur succession, trouve une réponse juridique et fiscale éprouvée : la donation en nue-propriété avec réserve d'usufruit. Ce mécanisme de démembrement permet de réduire considérablement les droits de donation, parfois jusqu'à zéro, sans renoncer aux revenus du bien immobilier. Maître Charlotte Lombard, avocate fiscaliste installée à Paris 6, accompagne régulièrement des particuliers dans la structuration de ces opérations patrimoniales. Cet article vous guide pas à pas, de la compréhension du mécanisme au calcul de l'économie réalisable, en passant par les précautions indispensables pour sécuriser votre donation.
La pleine propriété d'un bien se compose de trois attributs définis par le Code civil : l'usus (le droit d'utiliser le bien), le fructus (le droit d'en percevoir les fruits, c'est-à-dire les loyers) et l'abusus (le droit d'en disposer, notamment de le vendre). Lorsque vous réalisez une donation en nue-propriété, vous séparez ces attributs entre deux personnes distinctes. Cette opération, au cœur de la fiscalité immobilière, constitue l'un des leviers les plus utilisés en transmission patrimoniale.
L'usufruitier — vous, le parent donateur — conserve l'usus et le fructus. Concrètement, vous continuez à habiter le logement ou à encaisser les loyers. Le nu-propriétaire — votre enfant — détient l'abusus, c'est-à-dire le droit de disposer du bien à terme. Pendant toute la durée du démembrement, chacun assume des obligations précises : l'usufruitier prend en charge les charges courantes, l'entretien et la taxe foncière (article 605 du Code civil), tandis que le nu-propriétaire supporte en principe les grosses réparations comme la réfection de la toiture ou des murs porteurs (article 606 du Code civil), sauf convention contraire.
Un point essentiel à retenir : la vente du bien en pleine propriété nécessite l'accord conjoint de l'usufruitier et du nu-propriétaire. Sans entente entre les deux parties, la cession est juridiquement bloquée. Il faut également distinguer l'usufruit viager (qui s'éteint au décès du donateur) de l'usufruit temporaire (à durée fixe). Ce dernier est fiscalement moins avantageux pour les donateurs de moins de 71 ans : l'article 669 II du CGI fixe forfaitairement la valeur de l'usufruit temporaire à 23 % de la valeur du bien par période de 10 ans, sans tenir compte de l'âge de l'usufruitier. Ainsi, un usufruit temporaire de 10 ans génère une nue-propriété taxable à 77 % de la valeur du bien, contre seulement 50 à 60 % pour un usufruit viager accordé entre 51 et 70 ans. L'usufruit temporaire peut néanmoins être pertinent lorsque l'usufruitier est une personne morale (durée maximale de 30 ans, article 619 du Code civil), mais en ligne directe à des enfants, l'usufruit viager reste systématiquement préférable tant que le donateur a moins de 71 ans.
En tant que donateur-usufruitier, vous conservez l'intégralité des revenus locatifs ou le droit d'occuper le bien comme résidence. Les loyers perçus restent imposés dans votre déclaration de revenus fonciers, et vous seul supportez cette fiscalité. L'usufruitier bailleur peut déduire de ses revenus fonciers les intérêts d'emprunt (si applicable), les charges de copropriété, les dépenses d'entretien et de réparation courantes, la taxe foncière et l'assurance. L'assurance habitation reste d'ailleurs obligatoire et à la charge de l'usufruitier, calculée sur la valeur totale du bien même si seule la nue-propriété a été transmise (comptez environ 800 € par an pour une maison estimée à 300 000 €). En revanche, si l'usufruitier occupe le logement à titre de résidence principale, il est exonéré d'imposition sur cet avantage en nature mais ne peut déduire aucune charge foncière. Votre enfant nu-propriétaire, lui, ne paie aucun impôt lié au bien durant la période de démembrement.
Attention toutefois à un point souvent mal compris : en matière d'IFI (impôt sur la fortune immobilière), le bien reste déclaré pour sa valeur en pleine propriété dans votre patrimoine imposable, conformément à l'article 968 du CGI. La donation en nue-propriété ne réduit donc pas votre assiette IFI. Il serait trompeur de croire le contraire.
Pour protéger votre conjoint, vous pouvez insérer dans l'acte une clause de réversion d'usufruit. En cas de décès du donateur, cette clause permet au conjoint survivant de conserver la jouissance du bien — et donc les loyers ou le droit d'habitation — jusqu'à son propre décès. Cette réversion est exonérée de droits de mutation (article 796-0 bis du CGI).
Conseil : L'impact des charges déductibles sur le rendement net après donation doit être simulé avant la décision. Un usufruitier bailleur percevant 12 000 € de loyers annuels sur un appartement peut déduire la taxe foncière, l'assurance et les charges de copropriété, réduisant significativement la base imposable. À l'inverse, un usufruitier occupant ne bénéficie d'aucune déduction : cette différence de traitement fiscal peut peser dans le choix entre occupation et mise en location.
L'intérêt majeur de la donation en nue-propriété d'un bien immobilier pour vos enfants réside dans le mécanisme de consolidation. Au décès de l'usufruitier, l'usufruit s'éteint automatiquement et l'enfant devient plein propriétaire sans payer aucun droit de succession supplémentaire (article 1133 du CGI). La plus-value de valorisation du bien entre la date de la donation et le décès échappe également à toute fiscalité de mutation.
Pendant la durée du démembrement, votre enfant ne supporte ni revenus fonciers ni IFI sur ce bien. Il acquiert ainsi progressivement la pleine propriété à un coût fiscal considérablement réduit.
Le barème de l'article 669 du CGI fixe la valeur fiscale de la nue-propriété selon l'âge de l'usufruitier au moment de la donation. Ce barème, inchangé depuis 2004, fonctionne par tranches décennales. Plus le donateur est jeune, plus la part taxable de la nue-propriété est faible.
Conseil stratégique : donner avant 71 ans révolus permet de maintenir la nue-propriété à 60 % maximum de la valeur du bien. Chaque franchissement de tranche décennale alourdit mécaniquement l'assiette taxable.
À cette décote liée au démembrement s'ajoute l'abattement de 100 000 € par parent et par enfant (article 779 du CGI), renouvelable tous les 15 ans. Précision importante : le barème des droits de donation et les abattements sont gelés (non revalorisés) jusqu'en 2028. L'inflation érode mécaniquement la valeur réelle de cet abattement fixe de 100 000 €, ce qui renforce l'intérêt d'anticiper la donation le plus tôt possible plutôt que d'attendre la prochaine tranche de renouvellement de 15 ans. Prenons un exemple concret : un donateur de 55 ans possède un bien estimé à 600 000 € et souhaite le transmettre à ses 3 enfants. La nue-propriété représente 50 %, soit 300 000 €, c'est-à-dire 100 000 € par enfant. L'abattement absorbe intégralement cette valeur : zéro droit de donation.
Second exemple : un parent de 55 ans, un enfant unique, un bien de 500 000 €. La nue-propriété vaut 250 000 €. Après abattement de 100 000 €, l'assiette taxable s'élève à 150 000 €. Les droits de donation s'établissent à environ 28 194 €, contre environ 78 194 € en pleine propriété, soit une économie de 64 %. Le barème progressif des droits en ligne directe (article 777 du CGI) s'échelonne de 5 % à 45 % selon les tranches, après application de l'abattement.
Vous pouvez également étaler vos donations dans le temps, tous les 15 ans, pour exploiter pleinement le renouvellement des abattements. Un couple avec deux enfants peut ainsi transmettre jusqu'à 400 000 € en franchise totale de droits par cycle de 15 ans (4 × 100 000 €). En démembrement, la base taxable étant réduite à la valeur de la nue-propriété, il est possible de couvrir des valeurs en pleine propriété significativement plus élevées dans cette enveloppe.
La donation en nue-propriété via une SCI familiale offre une double réduction de la base taxable. En apportant le bien dans une SCI puis en donnant la nue-propriété des parts sociales (plutôt que le bien directement), les parts de SCI font l'objet d'une décote d'illiquidité admise par l'administration fiscale, généralement entre 10 % et 20 %. Cette décote s'additionne à la réduction liée au barème de démembrement.
Exemple : Margaux et Thierry Brossier, mariés, possèdent un immeuble locatif estimé à 500 000 €. Ils l'apportent à une SCI familiale dont les parts sont évaluées à 425 000 € après application d'une décote d'illiquidité de 15 %. Thierry, âgé de 55 ans, donne la nue-propriété de ses parts à leurs deux enfants : la nue-propriété taxable s'élève à 50 % de 212 500 €, soit 106 250 € par enfant — un montant presque entièrement absorbé par l'abattement de 100 000 €. Sans la SCI, la nue-propriété taxable aurait été de 125 000 € par enfant, générant des droits sur 25 000 €. La SCI évite également l'indivision directe entre enfants, source fréquente de blocages. Attention toutefois : l'abattement de 100 000 € de l'article 779 du CGI ne s'applique que lorsque les parts sont données aux enfants en tant que personnes physiques.
À noter : Cette stratégie est particulièrement pertinente pour les patrimoines immobiliers de valeur élevée avec plusieurs enfants. La structuration en SCI a néanmoins un coût (rédaction des statuts, comptabilité annuelle, frais d'apport). Il convient donc de comparer le surcoût de la SCI avec l'économie fiscale réellement obtenue, en s'appuyant sur une simulation précise réalisée par un avocat fiscaliste.
Contrairement à une donation simple où la valeur du bien est réévaluée au jour du décès pour le calcul du rapport successoral (ce qui peut fortement déséquilibrer la succession si le bien a pris de la valeur), la donation-partage fige définitivement les valeurs au jour de l'acte (article 1075 du Code civil). Il est possible de combiner donation-partage et démembrement : chaque enfant reçoit la nue-propriété d'un lot, la valeur est figée selon le barème de l'article 669 du CGI. Double avantage : réduction de la base taxable et suppression du risque de rapport civil.
Cette formule est à privilégier lorsque le patrimoine comprend des biens de natures différentes ou que les enfants reçoivent des lots distincts. En revanche, la donation-partage est plus complexe et plus coûteuse à rédiger qu'une donation simple (comptez un honoraire notarial plus élevé du fait de la répartition des lots), et elle ne peut être modifiée unilatéralement après signature.
La première étape consiste à faire estimer votre bien par un professionnel de l'immobilier, puis à calculer la valeur de la nue-propriété selon le barème de l'article 669 du CGI en fonction de votre âge. Simulez les droits dus en intégrant les abattements disponibles et leur date de reconstitution. Vérifiez impérativement l'absence de prêt en cours grevant le bien et l'absence d'engagement de défiscalisation (Pinel, Scellier, Malraux). Si un tel dispositif est actif, la donation entraîne sa rupture et la reprise rétroactive des réductions d'impôt déjà obtenues.
Avant de signer, il est indispensable de vous entourer d'un avocat fiscaliste et d'un notaire spécialisé. Ces professionnels valident la stratégie, identifient les clauses à insérer — réversion d'usufruit, répartition des charges, modalités en cas de vente — et vérifient la conformité de l'opération au regard de l'article 751 du CGI. C'est cette étape qui permet d'anticiper les risques et d'adapter la donation à votre situation familiale et patrimoniale. Le devis des honoraires de l'avocat et les émoluments du notaire doivent être demandés en amont afin de disposer d'une vision claire du coût global de l'opération.
Toute donation immobilière doit obligatoirement être constatée par acte notarié authentique (article 931 du Code civil), sous peine de nullité. L'acte mentionne l'âge de l'usufruitier, la valeur de la nue-propriété calculée selon le barème fiscal, la répartition des charges entre les parties et, le cas échéant, la clause de réversion d'usufruit au conjoint survivant.
Le notaire procède à l'enregistrement de l'acte et à la publicité foncière. À ce stade, vous réglez les droits de donation éventuels, la taxe de publicité foncière (0,60 %) et la contribution de sécurité immobilière (0,1 %). Précision importante sur le calcul du prix des émoluments : le barème réglementé (arrêté du 26 février 2016 modifié) est calculé sur la valeur en pleine propriété du bien, et non sur la seule nue-propriété. Il s'applique par tranches dégressives : 4,931 % HT jusqu'à 6 500 € ; 2,034 % HT de 6 500 € à 17 000 € ; 1,356 % HT de 17 000 € à 60 000 € ; 1,017 % HT au-delà de 60 000 € — soit environ 3 200 € HT pour un bien de 500 000 €. En revanche, la taxe de publicité foncière et la contribution de sécurité immobilière sont calculées sur la valeur de la nue-propriété uniquement, ce qui réduit la facture sur ces postes pour les donateurs jeunes. Le coût total d'une donation en nue-propriété représente généralement entre 2 % et 7 % de la valeur transmise, selon que des droits sont effectivement dus ou non. Il est possible de stipuler dans l'acte que le donateur prend en charge les droits, sans que cela constitue un supplément de donation imposable.
Conseil : Demandez systématiquement un devis détaillé au notaire avant la signature, distinguant les émoluments proportionnels (calculés sur la pleine propriété), les taxes (calculées sur la nue-propriété) et les droits de donation. Ce devis vous permettra de comparer le coût réel de l'opération avec l'économie fiscale attendue, et d'ajuster votre stratégie si nécessaire (donation simple, donation-partage, ou passage par une SCI).
Si le bien démembré est vendu avant le décès de l'usufruitier, trois options juridiques de répartition du prix s'offrent aux parties (article 621 du Code civil), et elles doivent impérativement être anticipées dans l'acte de donation ou la convention de démembrement :
Aucune de ces options n'est possible sans accord préalable des deux parties. L'absence de disposition contractuelle sur ce point crée un risque de blocage total.
La plus-value immobilière est imposée au taux global de 36,2 % (19 % d'impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux). L'exonération totale de l'impôt sur la plus-value n'intervient qu'après 22 ans de détention ; l'exonération des prélèvements sociaux n'est acquise qu'après 30 ans. En cas de vente conjointe d'un bien démembré dont l'usufruitier occupe le logement à titre de résidence principale, seul l'usufruitier peut bénéficier de l'exonération de plus-value « résidence principale » sur sa part ; le nu-propriétaire reste imposable sur la sienne, même si c'est l'usufruitier qui habitait le bien. Si un quasi-usufruit est constitué sur le prix de vente, il doit impérativement être constaté par acte notarié avant la cession (CE, 10 février 2017, Fillet).
L'article 751 du CGI institue une présomption de fictivité redoutable. Pour l'écarter, trois conditions cumulatives doivent être réunies : (1) le démembrement est constaté par acte authentique notarié ; (2) la donation est réalisée plus de trois mois avant le décès du donateur ; (3) la valeur de la nue-propriété est déterminée selon le barème de l'article 669 du CGI. Le non-respect d'une seule de ces conditions suffit à déclencher la réintégration du bien en pleine propriété dans la succession, annulant tout l'avantage fiscal de l'opération. La loi prévoit une seconde voie pour écarter cette présomption : la preuve contraire peut résulter d'une donation de deniers (sommes d'argent) constatée par acte ayant date certaine, effectuée plus de trois mois avant le décès du donateur.
Il est également essentiel de rédiger une convention de démembrement précisant contractuellement trois points distincts : (a) qui supporte les grosses réparations au sens de l'article 606 du Code civil (toiture, murs porteurs) et les charges courantes d'entretien ; (b) les modalités de répartition du prix de vente en cas de cession amiable du bien démembré (choix entre répartition selon barème fiscal, quasi-usufruit notarié ou remploi) ; (c) les règles d'arbitrage en cas de désaccord entre usufruitier et nu-propriétaire sur la décision de vendre ou sur la réalisation de travaux. Sans ces trois clauses, le risque de blocage juridique est réel dès que les relations intrafamiliales se détériorent.
Exemple : Hélène Meyrac, 62 ans, donne la nue-propriété d'un appartement locatif parisien estimé à 450 000 € à son fils Aurélien. L'acte prévoit une convention de démembrement stipulant que les grosses réparations sont réparties à 70 % pour le nu-propriétaire et 30 % pour l'usufruitier, et qu'en cas de vente, le prix sera réparti selon le barème de l'article 669 du CGI recalculé à la date de cession. Trois ans plus tard, un ravalement obligatoire de façade coûte 18 000 € : Aurélien prend en charge 12 600 € et Hélène 5 400 €, conformément à la convention. Cette répartition contractuelle prévient tout conflit et sécurise la relation entre les deux parties.
Enfin, il est déconseillé de donner la nue-propriété de votre résidence principale si des tensions familiales existent ou si vous pourriez avoir besoin de vendre librement à court ou moyen terme. Votre liberté de mouvement dépendrait alors du consentement de vos enfants.
À noter : Le prix d'une consultation préalable auprès d'un avocat fiscaliste permet souvent d'identifier des risques invisibles — quasi-usufruit non documenté, engagement de défiscalisation en cours, ou présomption de fictivité latente — dont le coût de correction a posteriori serait sans commune mesure avec celui d'un accompagnement en amont. Demander un devis d'honoraires avant toute prise de décision est une démarche naturelle et recommandée.
La donation en nue-propriété d'un bien immobilier tout en conservant vos revenus constitue l'un des leviers les plus efficaces de la transmission patrimoniale anticipée. Mais sa mise en œuvre requiert une analyse rigoureuse de votre situation personnelle, familiale et fiscale. Le cabinet de Maître Charlotte Lombard, avocate fiscaliste à Paris 6, intervient en conseil personnalisé pour structurer ces opérations, sécuriser les actes et optimiser les abattements disponibles. Si vous envisagez un tel projet, n'hésitez pas à solliciter un accompagnement confidentiel et indépendant pour prendre une décision éclairée.